支持產業地產轉型升級,向全球價值鏈中高端邁進

 

新經濟·新聚合·新生長—中國產業地產發展趨勢論壇

2017年12月15日上海

2017年12月15日,由財新傳媒旗下企業財新國際主辦的“新經濟·新聚合·新生長—中國產業地產發展趨勢論壇”在上海開幕。來自國內政商學界數百位嘉賓齊聚本次論壇,圍繞產業地產在中國經濟新常態和去產能以及結構性改革的大背景下如何實現雙相互動、共同成長這一話題展開討論。本次論壇同時發布了《中國產業地產趨勢觀察》報告,對產業地產的現狀及未來進行深入解讀。

本次論壇雲集了超過50家國內外媒體參會報導,超過400位商界精英、企業高管、業界專家學者等親臨參會。財新傳媒創始人胡舒立女士,上海現代服務業聯合會會長、原上海市委常委、副市長、市政府黨組副書記周禹鵬先生,以及金地集團董事、高級副總裁、董事會秘書,金地商置集團執行董事、行政總裁徐家俊先生先後發表了論壇開幕詞。同時出席論壇的嘉賓還有全國政協委員、政協經濟委員會委員、華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家,中國財政科學研究院研究員、博導賈康先生,財新國際董事總經理李昕女士,中國國務院發展研究中心研究員,企業研究所副所長張文魁先生,中國商業聯合會專家工作委員會副主任、中國房地產研究會、中國房地產業協會房地產業技術與政策專家委員會專家邢和平先生,以及財新傳媒副總裁兼財新智庫執行總裁高爾基先生等。

本次論壇發布的《中國產業地產趨勢觀察》報告是由財新智庫團隊調研並製作,全景式呈現了中國產業地產的發展現狀及未來趨勢。報告指出,十九大報告中做出了一系列頂層規劃,這為快速發展中的產業地產行業提供了新的機遇,指明了新的發展方向。當前,無論是政策環境層面,還是市場變化趨勢層面,產業地產已成為政府、企業、資本關注的焦點。同時,涉足產業地產的企業越來越多元化,開發商、企業、電商以及金融資本紛紛涉足產業地產,行業內的兼併重組也日益活躍,各種商業模式和細分領域紛紛出現。同時,我們也清楚的看到,中國產業地產目前仍面臨著政策、資金、人才、運營等一系列諸多挑戰。在新經濟、新聚合和新生長的經濟發展新常態下,中國產業地產的發展也日益呈現智慧化、專業化、資本化、綜合化等趨勢。展望未來,產業地產行業應在智慧化打造產業地產標杆、專業化輕資產模式輸出、資本化突破發展瓶頸、綜合化擴大朋友圈等方面著力探索發展模式、運營模式、招商模式、投融資模式、盈利模式等的新變化和新趨勢,支持產業地產的轉型升級,實現中國向全球價值鏈中高端邁進。

胡舒立在發言中指出,當前,全球經濟依然充滿不確定性,國內經濟結構仍有待優化。新經濟是中國經濟可持續發展和轉型的必經之路,要讓新經濟茁壯成長並主導中國未來的發展,落到實處就是要讓主導中國新經濟的行業能夠健康蓬勃的生長。本次論壇正是想探討如何在新經濟背景下發揮產業和地產的互補優勢,加強互動融合,吸引和促進新經濟行業在產業集群裡蓬勃發展,最終實現產業與地產相互促進,共同增長。財新非常關注新經濟,財新智庫作為財新旗下的專業金融服務機構,發布的NEI新經濟指數從2017年初正式推出以來,已經成為衡量中國經濟走勢的重要指標。作為財新傳媒和財新智庫面向海外的信息資訊窗口,財新國際旨在打造一個讓世界了解中國的、全英文的財經信息平台,其內容涵蓋財新的新聞解讀、數據分析,是國內外把脈中國經濟、尤其是理解新經濟成長的重要信息來源。

上海現代服務業聯合會會長周禹鵬以上海浦東的開發建設為例,指出產業地產開發先行的建設模式和路徑的有效性。他同時指出,我國當前產業地產開發建設中還存在一哄而上,過度開發,產業雷同、惡性競爭等諸多突出性問題。對此,他提出四點建議,認為產業地產開發建設,必須與國家發展戰略、與城市的定位和發展方向相吻合、相一致;必須要做到產業的高度集聚化;必須堅持與時俱進,不斷推進產業的升級換代;必須堅持以人為本。

金地作為產業園區開發和運營商,是中國最早的產業園區的開發者之一。本次論壇邀請到了金地商置集團執行董事、行政總裁徐家俊先生,與在座嘉賓分享金地在產業地產開發過程中的思考和實踐。徐家俊說,金地集團的血脈裡蘊含著產業的基因,“我們相信產業升級將成為中國經濟新的增長力,成為中國城市化2.0版驅動核心”。他認為,任何產業的發展都離不開空間的載體,也離不開資源和服務的導入。這正是金地對中國新一代產業園的定義。地產是載體,產業才是核心。他說:“我們所定義的產業園區包括居住辦公,研發製造、娛樂社交,還要有金融、法律、政策、科研等各種資源的導入。讓園區不但是簡單的人加人的概念,而是功能複合化,空間集約化,氛圍人性化的高效能空間。”

在主題演講環節,全國政協委員、華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康先生對於中國房地產市場的多元化趨勢,提出了一些基本看法。

賈康首先指出我們的城市化、城鎮化向前的縱深相當可觀,城鎮化進程仍在前半期。幾十年內,已有約4億農村人口移居進入城市, 隨之發生的城建擴大和產業升級規模巨大。

賈康認為,目前中國的地產按用途可分為四個大類:工業、商業、住宅,以及行政軍事。除了部分保障住房及行政軍事用地產外,所有類別的地產都需要適應房地產市場這樣一個資源配置機制,即使保障房建設,其實也需要考慮和市場經濟兼容。要在房地產市場裡解決資源配置問題,就需要充分發揮市場作用。

對於中國住房市場,賈康表示,2014年中國住房市場出現了明顯拐點,此後二線城市開始效仿一線城市執行抑制政策,但合理調控仍是一大難題。

賈康最後表示,現今的中國地產市場,必將走向多主體、多元化的方向。主體將涵蓋政府企業個人、金融機構、專業機構、外國投資者,多元化的形態、類別、模式將出現在發展租房市場和政策性金融等方面。

在第一場圓桌討論環節,財新國際董事總經理李昕女士與中國國務院發展研究中心研究院張文魁,中國商業聯合會專家工作委員會副主任、中國房地產研究會、中國房地產業協會房地產業技術與政策專家委員會專家邢和平,聯合國項目事務署駐中華人民共和國及蒙古國區域首席代表羅響,華菁證券有限公司(華興資本旗下)常務副總經理、董事總經理魏山巍,以及交銀國際懂事總經理洪灝共同探討了新經濟的發展趨勢,政策層面對產業地產的影響,國內外產業地產發展對比等話題。洪灝認為,在現階段做產業地產,很重要的一點是有完善的前瞻性產業政策。在新經濟的時代,產業的策略比地產更加重要。張文魁表示,新經濟是與新一輪高科技技術革命有關的經濟增長,地方政府對以新經濟為基礎的產業地產也很支持,但不能盲目跟風產業地產的發展熱潮,目前經濟大環境中依然存在許多不確定因素。

在第二場圓桌討論中,五位嘉賓分享了新經濟時代下各自的行業中有什麼值得關注的新趨勢。科大訊飛股份有限公司品牌管理部總經理,科大訊飛華南有限公司副總裁吳駿華表示,人工智能等科技看似與產業地產無緣,但大至智能城市,小至雙創園區,科技都與產業地產緊密相連。平安好房CEO崔聿泓則表示,平安好房近年主要關註三個領域,第一個是科技,他認為有很多可以用科技改變這個行業效率的機會;第二個大塊是金融領域,還有非常多的創新機會;第三是管理模式創新,其受到了政策和科技兩方面的促進。上海捷能汽車技術有限公司總經理朱軍則表示,在汽車領域近期最大的趨勢他稱為“汽車新四化”,也就是電動化、智能化、互聯化、共享化。阿波羅全球管理公司合夥人應愷樂表示,阿波羅之所以會投資產業地產,是因為他們很注重“真正”的產業地產,針對的的確是按照企業所需求的,而且在按他們的要求在設計的產業地產建築。金地商置集團金地威新產業公司董事長、總經理季斌指出,以前產業園區都是鬆散型的缺乏管理,希望未來產業轉型升級後提供更多配套服務;此外他還表示,金地做的就是“真正”的產業地產,完全將重心放在產業端,而不摻雜其他用途。

兩場圓桌討論結束後,財新傳媒副總裁、財新智庫執行總裁高爾基上台發言,向嘉賓隆重推出《中國產業地產發展趨勢》報告,並分享了他對產業地產發展現狀及未來趨勢的看法。他說,產業地產一方面承載產業升級,另外一方面承載城市發展。當前,產業地產既擁有政策層面的支持,也有中國經濟新舊動能轉變這一大背景下的發展機會。此外,中國第三產業發展迅速,服務業人口增加,也為產業地產打下重要基礎。產業地產與傳統房地產有兩大不同,首先是投資週期長,資金回收慢,第二,產業地產面向機構,擁有服務為主的業態模式。產業地產的發展面臨著四大挑戰,分別是政策層面的不確定性,投資週期長和資金回收慢,行業運作粗放,以及產業落地的硬件軟件不匹配。財新智庫的NEI新經濟指數以及ETF產品都是聚焦於新經濟和新興產業的考核指數,能夠通過它們看到產業地產及中國GDP到底是由哪些產業在拉動,以及這些產業對中國GDP增長的促進作用有多大。

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